上海騰飛大廈的秘密：為什麼它沒賣給李嘉誠？
大約10年前，海外基金在境內收購物業，是很熱的新聞。當時，包括新加坡騰飛集團、摩根士丹利、花旗在內的諸多海外投資機構在人民幣升值的預期之下，紛紛在境內收購物業。
不久之後，這些機構就將所收購的物業轉售給瞭其他海外投資機構，或者境內的投資者。但也有例外，比如新加坡騰飛集團收購的徐傢匯爛尾項目——騰飛大廈，至今仍為騰飛商業地產基金所持有，反倒是在騰飛大廈之後收購的項目被早早地轉讓掉。這背後，究竟隱藏著什麼秘密？
騰飛的“搖錢樹”
在進入內地房地產市場之初，騰飛一共收購瞭三個項目：上海騰飛大廈、上海海洋大廈、騰飛浦匯大廈。在2013年，騰飛先後賣出瞭後來買入的上海海洋大廈、騰飛浦匯大廈等項目給李嘉誠旗下的ARA（Asset Management Limited）地產基金和基匯資本。可是最早收購的騰飛大廈，卻一直沒有出售。
從上海海洋大廈和騰飛大廈的租金報價，也許可以看出背後的原因。來自中原地產的數據顯示，海洋大廈的寫字樓平均租金是8~9.5元／平方米／天，商場的報價則台北市法拍撤回在7元／平方米／天。
騰飛大廈的租金則要高很多。中原地產的數據顯示，騰飛廣場一樓沿街商場的租金是25~30元／平方米／天，不沿街是20元／平方米以內。
相對於騰飛購入時，每平米2萬元左右的成本而言，租金回報顯然非常可觀，利潤也是驚人。
更重要的還在於項目的投資回報仍有進一步上升的可能。中原地產商業總監吳翔告訴《每日經濟新聞房屋貸款試算信貸年息借貸增貸轉貸中古屋信貸年息借貸增貸轉貸》記者，騰飛大廈的商業體量不大，但人氣比較足，是促成租金較高的原因。
知情者透露，租金回報更高、現金流更多，是騰飛大廈被繼續持有的關鍵因素。
商業地產的“二房東”
說是運營機構，其實和“二房東”的性質沒有太大差別。騰飛大廈的運營機構——上海瑞聯商業投資管理有限公司董事總經理崔明軍告訴《每日經濟新聞》記者，他們和長租公寓、創客空間等的盈利模式相同，主要也是租賃、轉租的生意。低價租賃商鋪，高價轉租出去。
不同於住宅“二房東”的是，商業地產的運營機構，不僅僅可以通過租賃、轉租，為開發商提供現金流，還能提升商業地產的資產價值。
除瞭騰飛廣場外，他們還運營飛洲國際、樂坊虹井、樂坊延吉等多個項目，這些項目很多當初都是閑置商業項目，有的甚至是爛尾樓，也有雖然已經出租，但租金很低。上海瑞聯商業的團隊將這些樓盤以很低的租金租賃下後，通過引入租戶，調整業態，慢慢提升價格，獲取較高的租金利潤。他們側重於運營消費者光顧頻率高、黏度較深的社區商業。
崔明軍告訴記者，有些項目經過幾年的運營，一年的租金收入可以做到幾千萬元。
前景廣闊但不易做
在從事運營商用物業之前，上海瑞聯商業主要從事的商用物業的包裝和轉售。包括飛洲國際廣場、騰飛大廈、無限度廣場這些被海外或本土投資機構整體收購的物業，最初都是由上海瑞聯商業購入後轉手或者包裝後協助出售的。
崔明軍發現，上海市區核心的優質商業資源是有限的，購買後轉售的業務很難持續進行。同時，商用物業的包裝轉售雖然利潤不錯，但需要一到兩年的周期，這段時間往往沒有現金流。
後來，她開始轉而以租賃轉租的方式運營商業，沒想到卻找到瞭一個新的市場。
她覺得像瑞聯商業這樣的運作模式，在未來會很有機會。包括保險、基金在內的機構投資者都希望能獲得一個正在運營中的商用物業，這樣不僅可以享受到資產的增值，更可以帶來一定的現金流回報。
事實上，不僅保險、基金等機構投資者有運營商業地產的需要，持有大量物業的開發商也是如此。日前，綠地剛為旗下可供租賃的160萬平方米出租物業，找到瞭SOHO 3Q進行合作，在全國各主要城市建設和運營一批共享辦公空間。
除瞭商用物業，開發商在房地產黃金時代開發並持有的大量閑置小區會所，也可以成為商用物業運營機構的拓展機會。他們可以選擇租賃一部分小區會所後將它轉租，以獲取高額的租金收益。
不過，商業地產的運營有專業和資源的門檻，並非普通企業可以隨便涉足。青客公寓的創始人金光傑曾透露，租賃轉租的業務模式雖然簡單，但是卻非常容易經營虧損。房屋的空置比例、裝修期的長短，都會影響公司經營的業績。
本文來源：每日經濟新聞 作者：楊羚強
新聞來源http://money.163.com/15/1204/02/B9V5T83700253B0H.html
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